摩根大通、摩根士丹利、高盛等三大全球頂級投行，最近對於中國房地產的看法，出現了非常“反常”的一致性，即它們都把同樣的結論往後移。

之前很多人都在喊“2026最後一跌”，但是你把他們的公開研報和演講原文都拿出來看的話，就會發現這件事並沒有那麼簡單。

更加精準的說法是：行業的後期修復窗口已經出現，真正的“漲”主要發生在一線、強二線核心地段，屬於結構性修復，並不是全國範圍內的普漲牛市。

01、先把三家外資的“口徑差異”講清楚

有很多傳言說它們都是“統一口徑”的，彷彿今年見底了，明年的行情就會上漲。但是仔細查看原始內容的話，就會發現分歧很大。

①高盛：更像是在“宣佈節奏開始往前走”

高盛在4月和7月都對房地產相關的報告進行了更新，並且態度也由之前的看淡轉為了看好。

上海、深圳：報告顯示到2025年底這兩個城市已經到了底部區間，在今年年底的時候就會先走穩。

北京：節奏比較慢，要到2027年上半學期才會穩定下來。

更為重要的是，高盛也給出了“量化想像空間”，即從2025年開始到2028年為止，兩個城市的中心區住宅價格會回升大約15%。

當然，高盛也沒有完全這麼說：這次修復主要是針對核心區域，三四線城市的庫存壓力依然很大，價格下跌的時間也會比較久。也就是說，“漲”的是有範圍的，“不漲”的也是有很多的。

②摩根大通：中性偏謹慎，認為下行空間不大但也別急著狂歡

摩根大通於4月22日發佈了房地產研究報告，其觀點更加偏向於“等待”。

5年調整期結束之後，距離階段性的拐點也不遠了，但是市場的整體下跌空間已經不大了，只有不到10%。

但是它也沒有給出“全面回暖”的爽文結局：城市的階層分化會持續下去，並且一次性的全國性上漲並不能滿足條件。

③摩根士丹利：仍強調“走穩不等於立刻轉向”

摩根士丹利率為比較保守。7月8日，首席經濟學家邢自強在前海論壇上發表了關於的觀點。

大體的意思就是：全球房地產市場調整一般需要六七年的時間，目前中國也進入了第六個年頭，下跌幅度最大的時期也許已經結束，但是並不意味著市場馬上就會反轉。

他們計算的結果是：到2026年，全國二手房價格仍然會保持在較高的負增長水平上，而真正的走穩恐怕要在2027年下半年才會到來。

並且摩根士丹利也在演講中提到過：用3兆美元來收儲商品房和保障房的計畫——這也是一個側面的資訊，即市場的恢復還需要政策的持續支撐，並且市場自我修復的力量還不夠強大。

02、把誤區糾正一下：它們“罕見一致”說的不是“全國見底”

網上的說法一般是三家公司聯合發佈的消息是：到2026年所有問題都會得到解決。這樣的說法是不正確的。

更接近事實的是：他們之間唯一的共識就是行業的調整已經到了後期。關於“何時見底、那個類股先漲、跌幅多大、那些公司受益”的問題上，三者之間存在很大的區別。

因此要把預期從“全國一起翻案”調整為“局部先修復”。

03、為什麼他們會集體修正預期？底層邏輯至少有四層變化

外資投行的看法並不是憑空想像出來的，而是由於環境發生了改變才做出的判斷。按照他們所描述的邏輯來看，至少存在四種“底層的變化”。

變化一：地產周期走完了——風險出清更徹底

一個完整的房地產下行周期中，投資以及新開工都會出現明顯的下降。近幾年來，中國住宅投資、新開工等指標的變化程度已經遠遠超過了大多數國家在正常房地產周期中的變化。

很多高槓桿房企的問題已經“做掉”了，純粹進行投機炒作的資金也正在逐漸撤離。剩下的大部分都是自住和改善型的真實需求，這些需求不會輕易被短線投資者打破價格。

變化二：托底方向從“化債”轉到“穩定交易、修覆信心”

到2026年的時候政策的重點就是使市場可以交易，居民敢於購買。存量房貸利率下調、限購放鬆、城中村改造等組合拳不斷打出，恐慌情緒會有所減緩。

只有當投資者不再關心“還會下跌多少”時，股價才有可能走穩並開始恢復。

變化三：供需格局在分化——一線更像在“被動去庫存”，三四線更難

房企經過虧損之後就會主動減少新開發項目，土地資源也會集中在一線和強二線城市的核心區域。

一線城市的住宅去化周期被壓縮到了15-18個月之間，供求關係也變得相對均衡了；

普通的二三線城市的去化周期一般都在30個月以上，高庫存的壓力很難在短時間內得到緩解。

這並不是因為誰的聲音更好聽，而是由於供給結構的變化。

變化四：資產配置邏輯悄悄轉了——優質房開始帶現金流屬性

一個很重要的但是很容易被人忽視的地方就是：租金收益率正在影響著投資者的選擇。

根據對2025年上半年50個城市的監測資料，在核心城市中，住宅平均租金收益率已經達到了2.08%，首次超過了十年期國債的收益率（約為1.69%）。

當“房子”不再僅僅是一種消費商品，而是可以產生穩定的現金流的時候，資金就會更加傾向於選擇好的地段。

04、對照國際：人口並不等於房價都會倒下

有不少人認為“人口總量下降就會導致房價全面下跌”。

但是從國際上看，則會發現一個相反的現象：即人口整體上是弱勢的時候，並不一定所有的地區都是弱勢。

日本就是很典型的例子。雖然全國的人口一直都在減少，但是東京都仍然有淨遷入的人口。

東京圈不斷地吸收就業和教育等資源，因此核心區的房價也能夠保持一定的韌性。只有遠郊區才會有大量的空置房，交易也不容易進行。

韓國也是這樣。人口不斷減少，但是產業、資源集中的首爾核心區仍然很強大，而外圍以及無人問津的地方則出現了巨大的反差。

把這套邏輯拿到國內來用的話，也是成立的：你能不能“漲”，看的是城市產業和人口承載能力，並不是全國平均水平。

05、那到底是不是“2026會大漲”？答案是：核心城市有機會

把前面的資訊整合起來看的話，答案就是市場預期正在變好。

從需求端來看，人口流動正在改變購房結構，在北京、上海、深圳、杭州、合肥、成都等大城市中長期淨流入的人口依然很多，未來幾年改善型換房人群的數量也會繼續擴大。

從供給端來看，城市更新、城中村改造都在進行當中，老舊小區的置換鏈條會因此被打開；另外房企也會更加傾向於開發高品質改善型產品，而不會只為了快速回籠資金。

所以你會看到二八分化的情況更加穩固了。未來的大部分城市都只能依靠低庫存來維持現狀，而無法實現反彈。

但是也受到現實的限制，並不能成為一場全面反轉的大牛市：

1）城市層級分化會長期存在，行情主要在一線和強二線核心主城區。

2）居民收入預期偏保守，缺少能帶動快速上漲的大規模增量購買力。

3）人口老齡化是長期變數，不能靠短期流動把全國需求逆轉。

4）行業尾部風險仍在消化，高庫存和出險房企處置會拉平修復節奏。

外資投行集體修正，並不是說2026年全國房價會大漲，而是它們發現了一個更加明確的趨勢，即核心城市的優質房產價值正在被重新評估。

所以，在2026年的時候，你會看到兩種現象同時出現：一方面是一二線城市房價容易走穩、溫和恢復；另一方面是三線及以下城市以及非核心區域仍然需要較長的時間來去消化掉庫存。

房地產長期的價值會和城市的發展、人流量一起增長。關於“反轉”的說法，就留到真正的核心資產行情來的時候再說吧。(樓姐一談)

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